日信土地株式会社

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都市計画法34条12号区域とは

市街化調整区域における例外基準

市街化調整区域とは、一定期間市街化を抑制または調整する必要がある地域をいいます。  
公共投資を積極的に行い、開発行為も計画的であれば認められる市街化区域とは対照的に、
市街化調整区域においては、公共投資は原則行わず、開発行為も原則認められません。

市街化を抑制する市街化調整区域の中には、自己用住宅が建築可能となる都市計画法34条12号区域が存在します。
自己用住宅の建築が可能となる方は、その土地が存する市町村又は、隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住する一定の親族等を有する方が対象となります。このほか、自分名義の家を所有していないことや自分で居住するための家を建てる等の条件があります。
個別の事由により建築できない場合もありますので事前にご相談ください。

一定の親族等は蓮田市内、白岡市内の土地では親族6親等、婚姻3親等を指しますが、購入を検討されている土地の自治体によっては、その範囲が違ったり、市内の方のみ（近隣市町村は不可）を対象としていたり、34条12号が未制定という自治体もあります。
自治体により条件が異なる場合もありますので、該当地の条件をご確認ください。

市街化調整区域での特徴は、広い土地を安く手に入れることができる点、下水道は整備されていないので大方、浄化槽となる点が挙げられます。
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wikimedia commons より

34条11号とは？

都市計画法34条12号のほかに34条11号区域も存在します。

市街化区域に近接し道路や排水が存在する一定の集落を区域として、
条例で、一定条件の建築基準法にもとづき用途、面積、高さ等を制限し、
建築物立地の許可を可能とする指定を受けた区域です。

川越市のように11号区域という指定をなくしたケースもあります。

市街化調整区域内の開発が急激に進んだため、農地や山林の減少、生活排水による
河川等の水質悪化が問題になってきました。
また、近隣市においては、市街化調整区域内の開発許可の規制が強化され、
さらに、都市計画法及び農地法の改正により、市街化調整区域内の土地利用の制限が強化されています。
（川越市ＨＰより） 

34条の12号も11号も県内では、埼玉県が開発許可事務を行う町村（県の条例）、
各市町村で開発許可事務を行う市町村（各自治体の条例）に分かれています。